Quels sont les litiges les plus courants ?
Au cours d’une relation contractuelle entre un bailleur et un locataire, des litiges se forment parfois. Ces litiges ont fréquemment pour origine un désaccord sur la répartition des travaux ou encore une cause financière.
Tout d’abord, la répartition des travaux entre le locataire et le bailleur, un sujet de discorde.
Ce qu’il faut savoir c’est que les travaux à la charge du propriétaire sont d’entretenir le bien, il doit être en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué. Le bailleur doit aussi effectuer toutes les réparations qui sont ou qui deviennent nécessaires.
En ce qui concerne le locataire, il doit prendre en charge l’ensemble des réparations locatives seulement, néanmoins, si celles-ci sont occasionnées par de la vétusté ou la force majeure, les travaux ne seront pas à la charge du locataire.
Important : à partir du 5 novembre 2014 un changement à lieu, il faut donc séparer les contrats conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014 et les contrats conclus avant le 5 novembre 2014.
Pour les contrats conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014 :
Pour tous ces contrats, le décret du 3 novembre 2014 limite les travaux qui peuvent être mis à la charge du locataire. Le locataire n’a pas à supporter la charge :
- De grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil
- Des impôts comme la contribution économique territoriale
- Des travaux qui remédient à la vétusté
- Des honoraires du bailleur liées à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail.
Pour les contrats conclus avant le 5 novembre 2014 :
- Les aménagements conventionnels sont valables mais il ne faut pas qu’ils aient pour but de transférer au locataire toutes les obligations du bailleur.
Ensuite, une grande partie des conflits entre bailleur et locataire sont nés d’un désaccord financier à propos du loyer, il faut donc au moment de conclure le contrat de bail, que les deux parties s’entendent sur le montant du loyer afin d’éviter un litige futur.
Comment se prémunir contre un bailleur mal intentionné ?
Pour éviter l’apparition de litiges avec son bailleur, il est conseillé de prendre conseil auprès d’un avocat qui pourra vous guider mais aussi vérifier que le contrat de bail rempli toutes les obligations exigées ainsi que vos droits sont respectés.
En effet, il est vivement conseiller d’avoir recours à un professionnel pour ce genre de situation. Sa présence permettra d’éviter toute irrégularité mais aussi, dissuaderas l’autre partie de ne pas respecter les normes et usages.
Quelle procédure à suivre pour régler mon litige ?
Pour régler un conflit entre un bailleur et un locataire plusieurs solutions sont possibles, parmi elles il y a la lettre de mise en demeure, la saisie de la commission de conciliation pour un règlement amiable ou encore le tribunal judiciaire pour un mode de règlement contentieux.
Tout d’abord, la mise en demeure, c’est une lettre adressée à la partie adverse, le but est d’obtenir l’exécution de l’obligation qui pose problème. Dans cette lettre doit figurer le motif du désaccord, l’historique des faits et une proposition de délai limite pour régler le litige.
Cette lettre doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception.
Important : la mise en demeure est la première étape, elle est nécessaire pour saisir la commission départementale de conciliation.
Ensuite, l’étape de la conciliation intervient, c’est un moyen rapide de régler le litige qui permet d’éviter l’encombrement des tribunaux.
La conciliation peut se faire devant la commission départementale de conciliation CPC lorsque les litiges portent sur le loyer, le dépôt de garantie, les charges ou encore l’état des lieux. Dans ce cas, les deux parties doivent saisir la CPC qui sera composée de représentants des propriétaires et des locataires. L’avis rendu est consultatif.
Il y aussi le conciliateur de justice qui s’occupe de tous les autres litiges, ce conciliateur est siège au tribunal judiciaire et va tenter une médiation entre les deux parties, dans le cas contraire il faudra lancer une procédure judiciaire par assignation à comparaitre ou par déclaration au greffe du tribunal judiciaire.
Puis, vient la phase du règlement contentieux devant le tribunal judiciaire. Différentes procédures peuvent être mise en place en fonction de la situation dans laquelle se trouve le propriétaire et le bailleur.
D’abord, la procédure dite « ordinaire » qui est l’assignation à comparaitre. Elle permet au demandeur d’informer son adversaire qu’elle engage une action contre lui et l’invite à comparaitre devant une juridiction. Ce document est réalisé et délivré par huissier de justice.
L’audience aura lieu 2 mois après la remise du document ou 3 mois si le locataire est bénéficiaire d’un allocation logement ou sociale.
Le propriétaire peut faire bloquer les comptes bancaires du locataire ou engager une saisie de ses biens mobiliers par l’intermédiaire d’un huissier.
La procédure simplifiée qui est la déclaration au greffe, cette procédure est envisageable quand la demande d’argent est inférieure à 4 000 euros. Le demandeur doit saisir le greffe du tribunal judiciaire par simple déclaration en précisant la raison de son litige. Les deux parties seront convoquées par le tribunal par lettre recommandée.
La procédure d’urgence peut être mise en place lorsqu’il y a un risque de dommage imminent ou de trouble contraire à la loi. Le tribunal sera saisi en urgence par le demandeur par le biais d’une assignation en référé.
Le juge du tribunal judiciaire rendra une ordonnance de référé entraine les conséquences suivantes : l’appel ne suspend pas l’exécution de la peine et il ne pourra être fait que dans les 15 jours qui suivent la signification par l’huissier au locataire du logement, de plus, le locataire devra saisir parallèlement à son appel le premier président de la cour d’appel pour suspendre l’exécution provisoire.