Quels sont les clauses incontournables du bail commercial ?
Pour établir un bail commercial, il est nécessaire de connaitre quelques points qui sont les suivants :
- D’abord, savoir si le bail que vous allez créer est soumis aux règles des baux commerciaux, l’article L 145-1 du Code de commerce dispose que le statut des baux commerciaux est applicable aux immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité. De plus, les articles qui suivent prévoient de nombreux autres cas où les règles des baux commerciaux s’appliquent.
A savoir, dans certaines situations les règles des baux commerciaux ne s’appliquent pas automatiquement, néanmoins, les parties peuvent s’y soumettre volontairement.
- La durée du bail est un élément important à connaitre, en effet, la durée minimale du bail commercial est de 9 ans. Cependant, le preneur peut résilier le bail tous les 3 ans. Sauf cas exceptionnel, par exemple, il est possible de conclure des baux dérogatoires ou précaires qui permettent de prévoir une durée différente.
- Prévoir une clause résolutoire, il est important que le bail prévoie cette clause qui permet au bailleur d’obtenir plus rapidement une résiliation du contrat en cas de manquement du preneur à ses obligations.
- La clause d’indexation du loyer, en effet, le bail peut prévoir une indexation du loyer sur l’indice des loyers commerciaux ou sur celui des activités tertiaires comme le stipule l’article L 145-34 du Code de commerce.
- Les charges et les taxes doivent être listées sur le bail, la répartition de ces charges et taxes entre le bailleur et le locataire sont établies dans le Code de commerce, les deux parties ne peuvent donc pas s’en écarter.
- La cession du bail, peut parfois être interdite si les parties le prévoit, sauf si le bail est cédé avec le fonds de commerce ou l’entreprise du preneur.
Le bail peut stipuler qu’en cas de cession, le cédant devra garantir les paiements du cessionnaire, cela ne s’appliquera pas au-delà de trois ans après la cession.
En ce qui concerne la sous-location, celle-ci est interdite sauf si le bail stipule le contraire.
Si sous-location il y a, et qu’elle est régulière, alors le sous-locataire à un droit au renouvellement de son bail qui sera opposable au bailleur lorsque le bail principal expirera.
Dans la situation où la sous-location est partielle et que le bail prévoit l’indivisibilité des locaux alors le bailleur n’a pas l’obligation de renouveler le bail du sous-locataire lorsque le bail principal expirera.
- L’état des lieux, une étape à ne pas négliger puisqu’elle est obligatoire mais constitue aussi une sécurité. En cas d’absence d’état des lieux, le bailleur ne peut se faire rembourser d’éventuels dégâts, de frais de remise en état etc.
- Enfin, il ne faut pas oublier les annexes obligatoires pour que le bail soit complet.
Parmi ces annexes doit figurer, l’état des risques naturels et pollutions, si cela n’est pas fait, le locataire peut demander une diminution du prix ou encore la résolution de son contrat.
Dans les cas d’un immeuble bâti ayant subi un sinistre qui a entrainé le versement d’une indemnité, le bailleur doit en informer le locataire par écrit.
Dans le cas où le permis de construire remonte à avant le 1er janvier 1949, un constat des risques d’exposition au plomb devra être réalisé si une partie du local est à usage d’habitation.
Aussi, si le permis de construire remonte à avant le 1er janvier 1997, un diagnostic amiante devra être réalisé.
Si le local fait plus de 2000 m2, alors sera nécessaire une annexe environnementale.
Si une partie du local à vocation à un usage d’habitation, alors le DPE : diagnostic de performances énergétique devra être effectué.
Quelles sont les clauses moins usuelles ?
Lors de la conclusion d’un bail commercial, il est parfois nécessaire de mettre en place certaines clauses.
La clause d’activité est un des clauses qu’il faut prévoir car dans certains cas le locataire ne peut exercer que la ou les activités qui sont envisagées dans le contrat de bail. Il faudra alors que chaque partie s’assure que la rédaction et les termes lui conviennent et lui permettent d’exercer l’activité souhaitée.
Cependant, le locataire peut demander un changement d’activité en cours de bail, cela s’appelle la déspécialisation, elle donne néanmoins le droit au bailleur de demander une indemnité, c’est pour cela qu’à la conclusion du bail il est primordial d’ajouter certaines clauses afin d’éviter des frais supplémentaires.
La clause de loyer peut aussi être une clause à prendre en compte, en effet, le loyer peut être de plusieurs nature, c’est au bailleur et au locataire de s’entendre sur ce point.
Ils devront choisir entre un loyer fixe tout au long de la durée du bail, par paliers tout au long du bail ou encore binaire avec une partie fixe et une partie qui sera proportionnelle au chiffre d’affaires.
Le mode de paiement, les termes ainsi que la personne à qui régler le loyer devront être déterminés au moment de la conclusion du bail, à défaut du respect d’une de ces clauses, le bail pourra être résilier par invocation de la clause résolutoire.
Enfin, la clause de charges et de travaux, c’est une des clauses les plus importantes apportées par la loi Pinel de juin 2014.
Son contenu prévoit que le bail commercial doit comporter un inventaire des catégories de charges et de redevances liés à ce bail. L’inventaire doit prévoir une répartition de celles-ci entre le bailleur et le locataire.
Au cours du bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances.
Un nouveau mécanisme protecteur du locataire car toute charge non prévue qui serait réclamée par le bailleur sont nulles.
Le locataire devra veiller à ce que le bailleur lui remette lors de la conclusion du bail puis tous les trois ans un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisé dans les trois années précédentes avec les coûts ainsi qu’un état récapitulatif des travaux que le bailleur envisage de réaliser dans les trois années suivantes avec un budget prévisionnel.
Pourquoi faut-il faire relire son bail commercial ?
Comme énoncé précédemment, la conclusion d’un bail commercial est complexe, elle nécessite de la rigueur, et une relecture studieuse est conseillée pour s’assurer que les intérêts de chacun son satisfait au mieux ainsi que pour se protéger et assurer la pérennité de liens cordiaux entre les deux parties.
La création d’un bail commercial est complexe, cette étape doit être réalisée rigoureusement selon des règles établies dans le Code du commerce, c’est pour cela que l’aide d’un avocat est vivement recommandée.
L’avocat va permettre lors de la conclusion d’un bail commercial, d’informer aussi bien le bailleur que le preneur sur les étapes et les clauses importantes qui ont pour but de protéger chacune des parties. En effet, rédiger et mettre en place un bail commercial nécessite une grande rigueur car l’oubli ou la négligence d’un élément peut conduire à la nullité du bail.